Сложнее с документами. Пока вы не определились с адресом, вы не можете поменять адреса в банках, страховых компаниях, соц. службах информацию об адресе. Поэтому как только узнаете адрес, рекомендуем зайти на сайт почты США www.usps.com и поменять там адрес. Вы заплатите всего один доллар, но вся почта в течение года, адресованная вам по старому адресу будет приходить на новый адрес. Далее уже в спокойном режиме начните всех уведомлять.

В старой школе требуется указать в какую школу переводится сейчас ваш ребенок. Попросите и заберите документы, которые необходимо предоставить в новой школе. Детей необходимо привязать к новому врачу/врачам.

Если вы остаетесь в том же штате требуется уведомить об этом DMV, страховые компании, банки, социальные службы и пр. Что-то новое в этом случае оформлять ничего не нужно.

Если вы переехали в другой штат. На новом адресе потребуется оформлять все страховки заново, в том числе на автомобиль. Также в отведенный в вашем штате срок потребуется сменить ID или водительские права (Driver License) на текущий штат. Потребуется сменить номера на машину на номера текущего штата. Часто приходится менять банк, если привычного банка рядом нет. Если были оформлены медикейд, фуд стемпы, кэш, то тут необходимо пройти процедуру запроса и получения заново.

Покупка недвижимости в США

Резиденты США, а также иностранные граждане вправе покупать объекты недвижимости в США. Также приобрести недвижимость может юридическое лицо. Плюсы и минусы приобретения юридическим лицом вы можете узнать у вашего бухгалтера и юриста. Оплата налогов является обязательной частью владения домом. Порою налоги дома среднего класса могут быть больше, чем аренда дома эконом-класса. Также необходимо учесть возможные дополнительные расходы от компаний по благоустройству района.

В сделке с недвижимостью нередко можно встретить огромное число дополнительных участников. Это агент от продавца, агент с вашей стороны, банк, оценщики, адвокат или эскро, титульная компания, инспекторы, нотариус, переводчик (если требуется) и другие.

Агент (риелтор) от продавца. Он получает обычно 3—10% от сделки от хозяина (в среднем 5—6%), выкладывает объявления, показывает дом, думает над тем как лучше продать дом (предпродажная подготовка дома, звонки партнерам-риелторам и пр.). Его задача «додавливать» вас на покупку недвижимости. Как правило, это и в интересах вашего агента, т. к. ему выгодно быстро закрыть сделку. Часто риелтор от покупателя знает большинство риелторов по данной территории и они помимо вашего вознаграждения могут иметь частную договоренность о дополнительном вознаграждении от агента продавца. И хоть врать и недоговаривать риелтору противозаконно (как впрочем нарушать еще множество правил), такие явления нередки и нужно аккуратно подойти к выбору вашего представителя. От него отчасти зависит надежность подбираемых участников сделки.

Итак, вы нашли свой дом или апартамент. Ваш агент высылает offer (предложение приобретения дома с условиями сделки и заявленной ценой) агенту продавца. Тот в свою очередь рассматривает его и высылает свои условия. Таким образом проводится торг за объект. Конечно, за дешевые объекты торг может быть упрощен до торга между покупателем и хозяином дома у крыльца желаемого дома.

Если вы договорились, вы подтверждаете свою платежеспособность. Обычно это справка или стейтмент (выписка) из банка или справка о том, что банк готов выдать вам ипотечный кредит на покупку. Разумеется сумма, которую вы имеете, должна быть больше суммы сделки. Покупатель вносит депозит для подтверждения своих намерений и вы переходите к процессу оформления.

Агенты оформляют договор купли/продажи (Contract to Purchase Real Estate) и проходят все необходимые этапы для полного завершения сделки. Сразу же запускаете процедуру получения ипотечного кредита (если берете в ипотеку).

В различных штатах процедура может различаться. Нередко сделка сопровождается открытием спецсчета эскроу, через который проходят расчеты. Вы заказываете услуги инспекторов, которые должны проверить дом и подписать документы, что дом пригоден к эксплуатации. В любом случае полная процедура должна быть изучена вами и вы должны быть готовы к дополнительным тратам, возможной отмене сделки и длительной процедуре оформления (при стандартном раскладе обычно 30—60 дней).

Обязательно в контракте:

– Обязательная инспекция недвижимости (Home inspection clause). В случае проблем с домом, клиент имеет право расторгнуть договоренности с полным возвратом депозита.

– Форс-мажорные обстоятельства в случае не выдачи ипотечного кредита (Loan Contingency Clause). Причин много, это и плохая оценка дома, это и изменение кредитной истории в худшую сторону и пр. В этом случае покупатель выходит из сделки без последствий, депозит возвращается.

– Кто несет дополнительные расходы (Closing costs)

Примечания:

1. Сделки с землей проходят гораздо проще.

2. Если сделка крупная и вы иностранец, вы должны подтвердить бумагами законность происхождения ваших денег. Это или доходами на Родине или сделками по продажам недвижимости, авто, акций и пр.

3. Существует процедура покупки недвижимости за пределами США. Для этого оформляете доверенность на адвоката в посольстве США, индивидуально обсуждаете процедуру проведения сделки и оплаты.

Покупка в ипотеку

Покупка недвижимости путем полной оплаты стоимости объекта является достаточно редким явлением в США. Даже если у американца есть деньги на покупку 10 домов, он с большей вероятностью возьмет в ипотеку, потому что выгоднее деньги придержать для инвестиционных фондов или даже просто положить на сберегательный счет. Все это из-за низкой процентной ставки и особенностей налогообложения, которые построены так, что сидеть на ипотеке выгодно.

В некоторых случаях могут дать ипотеку иностранцу, но чаще всего выдают только постоянным резидентам. Также существуют ипотечные программы без подтверждения дохода, но если вы согласны платить повышенные проценты.

Перед принятием решения о возможности выдачи вам ипотечного кредита банки запросят:

– кредитную историю. Обычно требуется наличие кредитного рейтинга не менее 700. Изучают другие дополнительные аспекты кредитной истории;

– наличие постоянного высокого дохода, официального места работы в течении двух лет;

– иные доходы;

– налоговая декларация;

– информация о доле в уставном капитале юридического лица (от бухгалтера), а также информация о ценных бумагах.

После того как этот этап пройдет успешно, вы получите pre-approval letter (официальное подтверждение кредита). После этого вы можете начать поиски недвижимости. Ранее не имеет смысла, так как ваш агент должен предоставлять информацию о вашей платежеспособности. Также, утвержденная сумма и тип недвижимости может быть изменены после утверждения. Далее вы должны получить Loan commitment (банковское подтверждение об одобрении займа). Его то вы и предоставляете перед сделкой.

Ездим по США

Как получить права и ID

В разных штатах немного по-разному. Итак, в гугле ищете ближайший DMV (что-то вроде ГИБДД, налоговой и в некотором плане МФЦ в одном блоке). Приходите, приносите договор аренды квартиры, дома, документы собственности (если вы собственник), коммунальные счета (биллы) с конвертом на ваш адрес, показываете документы, подтверждающие вашу легальность в стране (паспорт, визы, временные документы по вашему статусу, грин карта и пр). Проходите дальше в зал. После того, как вас вызовут снова все показываете. Там предложат вам сфотаться, расписаться и сдать письменный тест. Его сдать легко, можно, чаще всего, даже на русском найти методичку на сайте DMV вашего штата (или можете прийти, вам бесплатно дадут, в очереди стоять не обязательно). Вопросы больше на логику, допускается довольно много ошибок. Я сдал тест всего с двумя ошибками, подготовившись к нему за полчаса. Основные принципы те же как и на Родине, но все же почитайте полностью потом или перед тестом для себя хотя бы. Оплачиваете за тест и записываетесь на драйвер экзам, road test. Инспектор проверит как работают ваши сигналы (поворотники, фары, звуковой сигнал), затем вы едете с площадки для экзаменующих задом (руку упереть за спинку соседнего сиденья,